Immobilienglossar Q-Z

 R

Reallast
Reallasten sichern dem Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu, wie z. B. Renten, Instandhaltungsrechte aus Wegen und Zufahrten, die über das Grundstück führen, oder Naturalien aus einem Grundstück, wie z. B. Anteile an Getreideernten. Die Eintragung in das Grundbuch ist erforderlich. Siehe auch: Grundbuch.

Rendite
Verhältnis des jährlichen Ertrages einer Kapitalanlage bezogen auf das eingesetzte Kapital. Die Rendite stellt praktisch die Effektivverzinsung einer Kapitalanlage dar. Problematisch ist allerdings, daß keine gesetzliche Vorgabe existiert - wie z. B. die bei der Ermittlung des Effektivzinses für Kredite zu beachtende Preisangabenverordnung-, die verbindlich vorschreibt, wie die Rendite zu errechnen ist.

Rentenschuld
Bei der Rentenschuld wird ein bestimmter, regelmäßig wiederkehrender Geldbetrag (Rente), aus einem Grundstück an den Berechtigten gezahlt. Siehe auch: Grundbuch.

Richtwert
Der Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde ermittelt auf Grund von Kaufpreissammlungen verkaufter Grundstücke durchschnittliche Bodenrichtwerte, so genannte Lagewerte. Die Übersicht dieser Richtwerte finden sich in der Bodenrichtwertkarte.

Rohbaumaße
Rohbaumaße sind die Flächenmaße, wie sie aus der Bauzeichnung zu entnehmen sind, also ohne Putz. Bei der Berechnung der Grundflächen müssen diese Maße um 3% gekürzt werden.

Rücktrittsklausel
Im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag, wenn der Käufer z. B. seiner Kaufpreiszahlungspflicht nicht nachkommt, oder die Bank die Finanzierung ablehnt.


 S

Sachmangel
Ist die erworbene Immobilie mit einem Fehler behaftet, der den Wert oder die Tauglichkeit (Gebrauchsfähigkeit) der Immobilie im Sinne des abgeschlossenen Vertrages aufhebt oder mindert, handelt es sich um einen Sachmangel.
Sachwert
Summe aus Bodenwert und Bauwert. Bei selbstgenutzten Gebäuden gilt der Sachwert als Richtwert für die Festlegung des Beleihungswertes.

Schufa-Klausel
Kreditantragsteller müssen der Bank ihre Zustimmung geben, daß sie über das bisherige Kreditverhalten des Schuldners Erkundigungen bei der örtlichen Schufa-Filiale (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung) einholen darf. Gilt zur Prüfung der Kreditwürdigkeit.

Solanj.com
In Deutschland überregional tätiges Immobilien-Investment-Beratungsunternehmen, welches das sog. „real-estate-engineering“ entwickelt hat und damit bannbrechende Erfolge im Consulting und Immobiliengeschäft in kürzester Zeit erreichen konnte.

Sondereigentum
Nach dem Wohungseigentumsgesetz besteht das Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit (Wohnung) oder an sonstigen Räumen (Teileigentum) und ist vom gemeinschaftlichen Eigentum zu trennen. An dem Sondereigentum hat der Eigentümer ein alleiniges Herrschaftsrecht, d. h., der Eigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen, es also verkaufen, verschenken, vererben, vermieten und beleihen (§§ 3, 5 WEG). Das Sondereigentum erhält wie jedes andere Grundeigentum ein eigenes Grundbuchblatt.

Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, wie z. B. Gärten, Terrassen oder oberirdische KFZ-Stellplätze.


 T

Teileigentum
Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes (z.B. Garage).

Teilungserklärung
Erklärung eines Grundstückseigentümers, daß das Eigentum in Miteigentumsanteile (Gemeinschaftseigentum) und Sondereigentum aufgeteilt wurde und jedem Miteigentumsanteil bestimmte Räume in vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäuden zugeteilt wurden. Die Teilungserklärung gehört zum Grundbuch.

Tilgung
Als Tilgung wird der Anteil der Darlehensrückzahlung bezeichnet. Die Tilgung beträgt i.d.R. 1% der Darlehenssumme p.a., kann jedoch höher vereinbart werden. Bei einer Tilgung in Höhe von 1% p.a. beträgt die Darlehenslaufzeit ca. 30 Jahre.

Tilgungshypothek
Hypothekendarlehen, auf das jährlich Zinsen und Tilgungen zu zahlen sind.


 U

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Sie wird durch das Finanzamt erstellt, sobald die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, oder wenn Steuerfreiheit vorliegt. Sie ist eine Voraussetzung für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.


 V

Variabler Zins

Bei Vereinbarung eines variablen Zinssatzes kann das Kreditinstitut den Nominalzins des Darlehens jederzeit an die aktuelle Marktlage anpassen. Der Schuldner hat die Möglichkeit, den Darlehensvertrag unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit aufzulösen.

Vergleichsmiete bzw. ortsübliche Miete

Aus dem örtlichen Mietspiegel zu entnehmen.

Vergleichswertverfahren
Möglichkeit zur Ermittlung des Verkehrswertes. Dabei werden zur Preisbildung die in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreise ähnlicher Objekte herangezogen. Üblich ist das Vergleichswertverfahren. bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Verkehrswert
Preis für eine Immobille wie er zum Zeitpunkt der Begutachtung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist. In den Verkehrswert gehen die Eigenschaft, die Beschaffenheit und die Lage ein. Der Verkehrswert wird nach dem Ertragswertverfahren, nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Vergleichswertverfahren gebildet.

Versicherungen Immobilienwirtschaft
Welche Versicherungen werden benötigt, was wird versichert?

- Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementar-Versicherungsschutz
gegen die Gefahren Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Hochwasser, Überschwemmung, Erdrutsch und Erdbeben. Versicherungsschutz bei Leitungswasser besteht für Gebäude gegen Feuchtigkeitsschäden infolge Rohrbruch von starren Wasserleitungs- und Heizungssystemen.

- Haftpflichtversicherungen (Eigentümerhaftpflicht)
bieten Schutz für die gesetzliche Haftung privat rechtlichen Inhalts aus schuldhafter Handlung oder Unterlassung für Personen- und Sachschäden, teilweise Vermögensschäden.

- Mietausfall
wenn infolge eines versicherten Schadens keine oder nicht die volle Miete erzielt werden kann, zahlt der Versicherer den Verlust.

- Glas
Hier sind die Verglasungen eines Gebäudes gegen eine Vielzahl von Gefahren versichert. Entschädigt werden die Kosten für die Erneuerung bei Glasbruchschäden.

- Gewässerschadenhaftpflicht
z.B. für Öltanks - versichert ist die gesetzliche Haftpflicht aus der Existenz von Lagerbehältnissen mit gewässerschädlichen Stoffen.

- Bauleistungsversicherung
Tritt für Schäden am zu erstellenden Bauwerk, Lieferungen und Leistungen ein, wie z.B. Sturm, Hagel, Überflutung, Diebstahl von fest eingebauten Teilen, Materialfehler.

- Rechtschutz
Ersatz von Kosten bei Rechtsstreitigkeiten, wie z. B. Miet- und Vertragsrechtschutz.

D&O
versichert Vermögensschäden, die durch Mitglieder der Organe entstanden sind.

Vermögensschadenhaftpflicht
versichert sind Vermögensschäden Dritter durch die Bearbeitung von Geschäftsvorfällen, sofern das Unternehmen oder die Mitarbeiter dafür verantwortlich gemacht werden können.

Vervielfältiger
Kapitalisierungsfaktor zur Berechnung des Ertragswertes eines Gebäudes.

Verwaltungskosten
Bei Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Aufwendungen. Das Gemeinschaftseigentum von Sondereigentumsanlagen wird in der Regel durch einen Verwalter für die Sondereigentümer verwaltet. Der Verwalter stellt dazu jährlich den Wirtschaftsplan auf und rechnet die entsprechenden Kosten ab. Zu den Verwaltungskosten gehören Reparaturaufwendungen sowie Grundstückspflegekosten, die Kosten zur Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung und die Verwaltergebühr.

Vorfälligkeit
Will der Darlehensnehmer sein Darlehen schneller tilgen, als dies der Zahlungsplan vorsieht, muß er das Kreditinstitut für entgangene Zinsen entschädigen.

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie sichert dem Vorkaufsberechtigten das Recht, im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft durch den Eigentümer, vom Eigentümer die Übereignung der Liegenschaft zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu fordern. (§§ 504 ff., BGB. Das Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Ausnahme: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinden.

Vorkosten
Aufwendungen, die Bauherren oder Käufern von selbstgenutzten Immobilien nach der Anschaffung bzw. Fertigstellung und vor dem Einzug entstehen.

Vormerkung
Vorläufige Eintragung zur Sicherung einer späteren Eintragung auf Bestellung, Aufhebung oder Übertragung eines Rechts in das Grundbuch.

 W

Wegerecht
Dingliche Sicherung eines Benutzungsrechtes, meist für einen Nachbarn.

Wohnfläche - Grundfläche

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich nicht:

Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnliche Räume. Wirtschaftsräume wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume. Räume die nach Ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen; Geschäftsräume.

Berechnung der Grundfläche:
Es kann gewählt werden, ob die Grundfläche aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermittelt werden soll. Fertigmaß ist dabei die Entfernung von Wand zu Wand. Werden die Rohbaumaße gewählt, sind die errechneten Grundflächen um 3% zu kürzen.

Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen:
Schornsteine und andere Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze.

Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen:
Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² haben. Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt.

Anrechenbare Grundfläche:
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen:
 - die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zu 100%
 - von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m zu 50%
 - von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen zu 50%
 - von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m zu 0%
 - von Balkonen, Loggien und Dachgärten oder gedeckten Freisitzen, wenn sie ausschließlich zu dem Wohnraum gehören zu max. 50%


Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan wird für jedes Jahr vom Verwalter neu aufgestellt. Er umfasst alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft. Zu den Einnahmen zählen die Wohngeldzahlungen der einzelnen Eigentümer und mögliche Guthabenzinsen. Ausgaben sind insbesondere Verwaltungskosten, Versicherungskosten und Verwaltergebühren. Die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen ergeben die Höhe des Wohngeldes, das jeder Eigentümer monatlich zu zahlen hat. Der Wirtschaftsplan muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine Art der Dienstbarkeit. Es berechtigt den Inhaber dieser Dienstbarkeit, bestimmte Räume einer Immobilie, eine Wohnung oder ein Haus unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.


 Z

Zinsbindung

Zeitraum, für den die Zinsen eines Darlehens festgeschrieben wurden.

Zwangshypothek
Eine im Wege der Zwangsvollstreckung im Grundbuch eingetragene Sicherungshypothek.

Zweckentfremdung
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Räume sind keine Wohnräume mehr, wenn sie "aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden dürfen", wenn sie "wegen vorhandener Mängel zumutbar nicht mehr bewohnt werden dürfen", "wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht (mehr) vermieten lassen", "wenn sie als Gewerberaum genutzt werden".

Zwischenfinanzierung
Einsatz von kurz- oder mittelfristigen Kreditmitteln, die durch die Endfinanzierung abgelöst werden. Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann nötig, wenn Zahlungen fällig werden, bevor die Hauptfinanzierung bereitsteht. Die Zwischenfinanzierung ist teurer als das reguläre Darlehen und sollte deshalb nach Möglichkeit durch genaue Abstimmung der Bau- mit der Finanzierungsplanung auf notwendige Überbrückungsfristen beschränkt werden.

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Immobilien-News
05.01.2014
Entwicklung Märkte & Preise
Nach einer relativen „Konjunkturschwächephase 2012“, welche u.a. durch Euroschuldenkrise und Rezessionsgedanken bedingt waren, befindet sich der Deutsche Immobilienmarkt in den Bereichen Wohnen und Gewerbe seit 2013 in einer soliden Erholungs- und Entwicklungsphase.
20.11.2013
Immobilienmarkt 2014 – was ändert sich im neuen Jahr
Das alte Jahr neigt sich langsam dem Ende zu und es ist an der Zeit, bereits heute über wichtige Neuerungen für das Immobilienjahr 2014 nachzudenken.
15.09.2013
Berlin boomt und Rekordjahr 2013
Die vergangenen Monate haben es bereits erahnen lassen – das Jahr 2013 wird der Deutschen Immobilienwirtschaft wieder mal ein absolutes Rekordjahr bringen.
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